建物の敷地又は共用部分以外の附属施設（これらに関する権利を含む。）が区分所有者の共有に属する場合には、第十七条から第十九条までの規定は、その敷地又は附属施設に準用する。
共有部分についての管理に関する区分所有法17条から19条の規定について順番にご説明させていただきました。この規定は「共用部分」について適用になります。
しかし、区分所有建物ついては共用部分以外でもこれらの規定を使うことが望ましい場合があり、これが区分所有法21条に定められています。
具体的には、まず土地です。マンションの敷地は各区分所有者が持分として保有しているに過ぎず、共有関係にあります。そのため、民法の原則通りに処理をすると、以下のようになります（第17条について説明した内容の繰り返しです）。
保存行為は各区分所有者が単独で行うことができます。重大ではない変更は持分に従った過半数で決められ、重大な変更は区分所有者全員の同意が必要になります。
土地の重要な変更とは、例えばマンションの敷地の一部を現在利用しておらず（樹木が植えてある等）、この部分を隣の土地の利用者が自らの土地と一体として利用したいと希望している場合に、隣地の所有者に貸し出すことが含まれます。民法の原則通りであれば（つまり区分所有法の21条がなければ）区分所有者全員の同意が必要です。大規模なマンションになると回答しない者等もおり、全員一致は相当に高いハードルであることがご理解いただけるかと思います。
そのため、区分所有法では多数決で貸し出しを実施できることとしているのです。
建物の附属設備についても同様に共有関係にあれば、民法の原則に従って全員一致を求めるよりも、多数決で解決することを許容することが、敷地と同様の理由で、合理的と考えられますので、多数決が許容されることとされています。
区分所有法の第二十一条は「専有部分の内部に存在するものであっても、建物全体と一体となって機能している設備については、共用部分と同じ扱いをする」と定めている条文です。
一言でいえば、「場所は部屋の中でも、性質が共用なら共用部分として取り扱う」という考え方を法的に確認したものだといえます。
部屋の中にあるのに「共用」とみなされるものとは？
区分所有建物（いわゆる分譲マンションなど）では、各区分所有者が所有する「専有部分」と、みんなで使う「共用部分」、そしてそれを支える「敷地」や「附属施設」がセットになって存在しています。
ここで問題になるのが、次のような設備です。
・各住戸の天井裏や壁の中を通っている給水管・排水管
・各部屋のメーターに至るまでの電気配線
・ガス管や通信ケーブルなど、建物全体の幹線とつながっているもの
これらは物理的には専有部分の内部にありますが、機能としては建物全体のライフラインであり、特定の区分所有者だけの利益にとどまりません。そこで区分所有法第二十一条は、こうした設備について「共用部分の規定を準用する」として、共用部分と同じようなルールを適用できるようにしているわけです。
なぜ第二十一条が必要なのか
もしこの条文がなければ、次のような事態が起こり得ます。
・ある住戸内の排水管が破損し、下階に漏水被害が出た
・老朽化したガス管が原因で爆発や火災の危険が高まっている
・電気配線の不具合が建物全体の停電につながるおそれがある
これらの設備が「専有部分の設備だから、各区分所有者の自由にしてよい」とされてしまうと、建物全体の安全性・機能性が区分所有者個人の判断に委ねられてしまいます。
そこで第二十一条により、こうした設備には共用部分と同じ管理ルールを及ぼし、管理組合や他の区分所有者も関与できるようにしているのです。
実務でどう活かされるのか
第二十一条があることによって、管理組合や他の区分所有者は次のような対応がとりやすくなります。
・老朽化した給排水管やガス管について、建物全体の安全確保の観点から修繕・更新計画を立てる
・各住戸内にある共用的な設備でも、管理組合が工事を実施し、その費用を管理費や修繕積立金から負担する
・共用部分としての性格が強い設備について、勝手な改造や撤去を区分所有者個人が行うことを防ぐ
具体的には、専有部分内の配管更新工事を全館一括で行い、その費用を全区分所有者で公平に負担する、といったケースでこの条文が根拠として機能します。
また、敷地や附属施設と密接につながる設備についても、「建物全体のインフラ」という観点から共用部分としての管理をしやすくなります。
「専有」と「共用」のあいだを調整する条文
区分所有法では、原則として区分所有者は自分の専有部分について自由な利用・改装が可能ですが、その自由は他の区分所有者や建物全体の利益を害さない範囲で認められます。
第二十一条は、その境界線があいまいになりやすい設備について、「場所」ではなく「機能・性質」を重視して、共用部分のルールを広げて適用するための仕組みです。
・専有部分：各区分所有者の生活空間
・共用部分：建物全体・多数の区分所有者の利用に供される部分
・敷地・附属施設：建物を支え、利用を補完する基盤
この三者のつながりの中で、第二十一条は「専有部分に存在する共用的設備」を法律上きちんと位置づけ、マンションという共同住宅にふさわしい管理・運営を可能にしています。
共同で一つの建物を所有・利用する以上、「自分の部屋だから自由にしてよい」だけでは済まない領域が必ず生じます。
区分所有法第二十一条は、その微妙なグレーゾーンを整理し、区分所有者全員が安心・安全に暮らせるようにするための、見えにくいが重要な支えとなっている条文だといえるでしょう。