前条第一項本文（同条第三項において準用する場合を含む。）の規定に違反する専有部分又は敷地利用権の処分については、その無効を善意の相手方に主張することができない。ただし、不動産登記法 （平成十六年法律第百二十三号）の定めるところにより分離して処分することができない専有部分及び敷地利用権であることを登記した後に、その処分がされたときは、この限りでない。
区分所有法２２条は、土地と敷地利用権は原則として、一体で処分される、と規定しています。一体として処分されない場合、つまり専有部だけ、敷地利用権だけが処分された場合には、その取引が無効になります。
具体的に問題になるケースとしてはこんなケースが考えられます。マンション（の一室）を持っている人がお金に困って敷地利用権だけ売ってしまったとします。その後、この人が亡くなり、子供がマンションを相続した場合、敷地利用権の売買取引が無効であって、敷地利用権は相続して自分のものになったのだ、と主張することができる、ということです（これだけですととても不平等なようですが、売買取引が無効なので、相続人は買主にお金を返すことになります）。
この、取引が無効になった場合にモノを取り戻せる、という原則に対して例外があります。
それは、買った人が無効な取引だと知らなかった場合には、取り戻せない、というものです。この知らなかったこと、を法律上は「善意」と言います。お金に困っているのを助けてあげようと思った、という意味での善意ではないことにご注意ください。
この例外に対して更に例外があります。ややこしいのですが。
それは、不動産登記において、専有部分と敷地利用権が分離できないという登記をしている場合には買い手が善意であっても、取引を無効として取り戻せる、というものです。不動産を取引する際には登記を見る、というのが常識と、少なくとも法律の世界では、されていることによるものです。
見たはずだから知らなかったはありえない、というロジックになります。
以上をまとめると、無効な取引だと知らず、登記にも分離して処分できないと書いていなかった場合のみ、取引が無効になります。
第二十三条「分離処分の無効の主張の制限」とは？
マンションと「セット」でついてくる権利とは？
マンションの一室を所有するとき、実際には2つの権利を同時に持つことになります。
1. 自分の部屋そのものに対する権利（専有部分）
2. エレベーター・廊下・エントランスなどに対する「共有持分」
この2つは「区分所有法」で一体のものとして扱われ、「専有部分＋共有持分」をセットで動かすのが大原則です。
つまり、通常のマンション売買では、「部屋だけ売る」「共用部分の持分だけを譲る」ということは想定されていません。
それでも「別々に処分されてしまったら」どうなる？
ところが実務の場面では、登記の手続きミスや書類の理解不足などから、
・専有部分だけを売却してしまった
・共有持分だけを他人に移転してしまった
といった「分離処分」が行われてしまう可能性があります。
本来は一体であるべき権利がバラバラに処分されるわけですから、区分所有法はこれを基本的には認めません。
ここで出てくるのが、区分所有法第二十三条が定める
「分離処分の無効の主張の制限」というルールです。
第二十三条が言いたいことを一言でいうと？
区分所有法第二十三条は、分離処分がされた場合に、それを「無効だ」と主張できる範囲を制限する条文です。
趣旨をかみくだくと、次のようになります。
・専有部分と共有持分が切り離されて処分されるのは、原則として許されない
・しかし、その結果として権利を取得した第三者が
「分離処分であることを知らず（善意）」
「かつ、責められるような不注意もない（無過失）」
という場合には、その人に対して「その取引は無効だ」と主張することはできない
つまり、分離処分自体は原則NGなのに、
「事情を知らず、普通の注意を払って取引した人」までは巻き込んで無効にはしません、
というバランスを取るための規定なのです。
どうして「無効」を簡単に主張させないのか？
理由の中心にあるのは「不動産取引の安全性」の確保です。
マンション売買や相続の場面では、多数の関係者が登場し、長い時間をかけて権利が移転していきます。
この過程で、過去のどこかで分離処分が行われていたことが、あとになって発覚する可能性もあります。
もし、「昔の処分が分離処分だったから、あなたの所有権は無効です」
と、いつでも自由に主張できてしまうとどうなるでしょうか。
買主は「あとで無効と言われるかもしれない」と不安になり、安心して不動産を買えません。
その結果、マンション市場全体の取引が停滞してしまいかねません。
そこで区分所有法第二十三条は、
・取引の相手方が善意無過失の第三者である限り
「無効」を持ち出して権利をひっくり返すことはできない
というルールを設け、善意の第三者を優先的に保護し、不動産取引の安全性と安定性を高めているのです。
マンション売買・相続の場面でのイメージ
この条文のイメージをつかむために、典型的な場面を2つ挙げてみます。
1. マンション売買の場合
ある区分所有者が、手続き上の誤りから「専有部分だけ」の売買契約をしてしまったとします。
それを知らずに、登記記録などをきちんと確認したうえで購入した買主は、通常「善意無過失の第三者」と評価されます。
このとき、元の区分所有者や他の共有者が、あとから
「本当は共有持分と分離していて無効なんだ」
と主張しても、その買主に対しては権利の無効を主張できない、という整理になります。
2. 相続の場合
区分所有者が亡くなり、相続人が複数いるケースでは、専有部分や共有持分の承継関係が複雑になりやすく、結果として分離処分に近い状態が生じることがあります。
その後、相続人の一人からマンションを購入した第三者が、相続関係の細かな問題を知らずに、通常必要な調査を尽くして取引していた場合、やはり第二十三条により保護される余地が出てきます。
このように、区分所有法第二十三条は、
マンション売買や相続といった実務上よくある局面で、
「過去の分離処分の問題」と「目の前の善意の取得者」のどちらを優先するか、
という衝突を調整する役割を果たしています。
地味だけれど、取引の裏側を支える重要な条文
区分所有法第二十三条は、「分離処分の無効の主張の制限」という少し固いタイトルの条文ですが、内容をほぐしてみると、
・区分所有の原則（一体処分）を守りつつ
・善意の第三者を保護することで
・不動産取引の安全性とマンション市場の安定を図る
という現代的な価値観に基づいたルールだとわかります。
マンションを売るとき、買うとき、あるいは相続でマンションを引き継ぐとき、
表に出てくることは少ないものの、区分所有法第二十三条は、その取引が安心して行えるように、
「最後のセーフティネット」として機能している条文だと理解しておくとよいでしょう。