敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。
２ 前項本文の場合において、区分所有者が数個の専有部分を所有するときは、各専有部分に係る敷地利用権の割合は、第十四条第一項から第三項までに定める割合による。ただし、規約でこの割合と異なる割合が定められているときは、その割合による。
３ 前二項の規定は、建物の専有部分の全部を所有する者の敷地利用権が単独で有する所有権その他の権利である場合に準用する。
一つの階に２部屋、２階建てで全部で４部屋あるマンションを想像してみます。このマンションの立っている土地があるはずで、その土地を利用してもいい状態になっているはずです。土地を利用してもいい状態、とは、土地が自分のモノになっているとか、その土地を借りているとかいう状態です。
マンションのように、土地の上にある建物の所有者が一人ではない場合、土地は誰のものなのか、あるいは誰が借りているのか（結果その上の建物が適法に建てられているのか）という問題にぶり当ります。この答えは、全てのマンション住人が持分に応じて、持っているもしくは借りている、ということになります。この土地を利用する権利は２条のところでご説明させていただいたとおり、敷地利用権、と定義されています。
この敷地使用権ですが、専有部分を購入した際に、漏れなく付いてくるものです。その根拠が区分所有法２２条になりまして、専有部分と専有部分にかかる敷地利用権は一緒に処分される、こととされています。この結果、専有部分の所有権と敷地利用権は常にセットになっていることになります。
冒頭の例では、４つの部屋の面積が同じであれば、規約で別に定めないとその面積比で持分が決まりますので、土地の1/4の敷地利用権を持っている、ことになります。そして専有部分を譲渡する際には、この敷地利用権も一緒に譲渡されることになります。
なお、一人で二部屋持っている人がその一部を売ったり、一棟全部を保有している人がその一部を売ったりした場合も、敷地利用権が売却した持分に応じて移転されることに変わりがありません。民法では自分の持ち物は好きに処分してもいいことから、持分が1/6の部屋と1/3の部屋を持っている場合、つまり合計で1/2の持分を持っている場合、1/6の部屋を売って、敷地利用権は1/3を譲渡する、ということも出来てしまいます。これを禁止していて、持分1/6の部屋を売れば、敷地利用権も1/6が移る、ということになります。
以上について、規約で異なるルールを決めることが可能です。例えば、敷地利用権だけを譲渡してもいい、と決めてもいいことになっています。
区分所有法の第二十二条には、「分離処分の禁止」というルールが定められています。
名前だけ聞くと難しく感じますが、内容をかみ砕いていくと、マンションなどの不動産をめぐるトラブルを防ぐための、とても実務的な決まりです。
「分離処分」ってどんなこと？
区分所有法の世界でいう「分離処分」とは、本来セットで扱うべき権利を、バラバラに切り離して売ったり、譲渡したり、担保に入れたりすることを指します。
マンションを例にすると、
・各部屋（専有部分）の所有権
・廊下やエレベーター、エントランスなどの共有部分に対する持分
は、本来「セット」で動くべきものです。
ところが、もし「部屋だけ売る」「共有部分の持分だけを担保に入れる」といったことを自由に認めてしまうと、権利関係が複雑になり、管理が立ち行かなくなってしまいます。
そこで区分所有法第二十二条は、「専有部分とそれに対応する敷地・共用部分の持分は、原則として切り離して処分してはいけません」と定めているのです。
これが「分離処分の禁止」です。
なぜ分離処分が禁止されているのか
区分所有法第二十二条の目的は、一言でいえば「マンションや区分建物を一体として機能させるため」です。
もう少し具体的にいうと、次のような理由があります。
1. 権利関係をシンプルに保つため
もし専有部分と共用部分の持分が別々に売買されたり相続されたりすると、
・誰がその建物を使えるのか
・管理費や修繕積立金を誰が負担するのか
・建替えや大規模修繕のとき、誰に同意を求めればよいのか
といった点が非常にわかりにくくなります。
区分所有法は、こうした「権利のねじれ」を防ぐために、分離処分の禁止というルールを置いています。
2. 建物の管理・利用をスムーズにするため
マンションは、部屋だけでは生活できず、廊下・階段・エレベーターなどの共用部分があってはじめて機能します。
したがって、専有部分と共用部分の権利がバラバラの人に分かれてしまうと、
・管理組合の意思決定がまとまらない
・修繕工事への協力が得られない
・利用上のルールを守ってもらえない
といった問題が生じやすくなります。
そこで「専有部分の所有者＝共用部分の持分も持っている人」という形を崩さないようにしているのです。
実際にどんな場面で問題になる？
分離処分の禁止は、特に次のような場面で意識されます。
1. 相続の場面
たとえば、親が区分所有建物（マンションの一室など）を持っていて、子どもが複数いるケースを考えてみましょう。
・長男が専有部分（部屋）を相続
・次男が共用部分の持分を相続
という形で分けてしまうと、区分所有法第二十二条が定める「分離処分の禁止」に抵触するおそれがあります。
そのため、実務では、専有部分とこれに対応する敷地利用権や共用部分の持分は、原則として同じ人に一括して承継させる形で相続分を調整します。
2. 売買や贈与などの不動産取引
マンションの一室を売買するときには、通常、
・専有部分の所有権
・共用部分の持分
・敷地利用権（敷地が借地の場合の借地権など）
を「ワンセット」で買主に移転します。
共用部分だけを第三者に売る、敷地利用権だけ別の人に渡す、といった取引は、区分所有法第二十二条の趣旨に反するため、基本的に認められません。
3. 担保設定（抵当権など）のとき
金融機関がマンションを担保にお金を貸す際も、「分離処分の禁止」を前提に考えます。
専有部分だけに抵当権を設定し、共用部分の持分を外してしまうと、競売などの場面で不都合が生じるため、実務上はセットで担保に取るのが通常です。
区分所有法第二十二条を押さえるポイント
整理すると、区分所有法における第二十二条「分離処分の禁止」のポイントは次のとおりです。
・区分所有法第二十二条は、「専有部分」と「共用部分・敷地利用権など」を切り離して処分することを原則として禁止している
・目的は、権利関係を明確にし、建物全体の管理・利用に支障が出ないようにすること
・相続・売買・贈与・担保設定など、不動産取引や承継の場面で特に注意が必要なルールである
法律用語で読むと難しく感じる「分離処分の禁止」も、
「マンションの部屋と、その部屋にくっついている権利は、基本的に一緒に動く」
というイメージで捉えると、ぐっと理解しやすくなります。
区分所有法は、こうした「セットで扱うべき権利」を守ることで、日常の暮らしと不動産の安心・安全を支えているのです。