管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（次項及び第四十七条第六項において「共用部分等」という。）を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。
２ 管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。第十八条第四項（第二十一条において準用する場合を含む。）の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても、同様とする。
３ 管理者の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。
４ 管理者は、規約又は集会の決議により、その職務（第二項後段に規定する事項を含む。）に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。
５ 管理者は、前項の規約により原告又は被告となつたときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならない。この場合には、第三十五条第二項から第四項までの規定を準用する。
区分所有法に基づき選任された管理者ですが、一体何ができるのでしょうか。それを定めているのが第２６条になります。
同条によると管理者ができることは、共用部分及び敷地及び附属設備についての、(1)保存行為、(2)集会で決議された事項を実行する行為、(3)規約で定められた行為、です。
管理者がこれらの行為をするのは区分所有者を代理して、になります。
詳しく説明させていただきますと、まず、区分所有者は団体を構成し、管理者はその団体から代理されて権限を持つ、ということになります。
代理する、ということは、本人に代わって本人のために何かしてあげる、ということを意味します。そのため、代理人がしたことは本人が後から承諾したりしなくても、本人に効果が及びます。
なお、代理権の範囲は訴訟にも及び、区分所有者のために訴訟の当事者となることができます。訴訟の当事者となった場合にはすぐに区分所有者にそのことを教えてあげなくてはいけません。
ところで、代理人が何をする権限を本人から与えられているのか、取引相手には分かりません。そこで、権限が与えられていないと知らなかった場合には、権限が与えられていたかのような法律関係が発生することになっています。
具体例で考えてみます。管理者が廊下の電灯が切れたので、近くの電器屋さんに取り替えを依頼した場合を考えて見ます。電器屋さんは料金が支払われない場合、誰に請求すればいいのでしょうか？
管理員に「お金を払ってださい」、と言いに行くと、「それはマンションのための支出だから、マンションからお金もらってよ」、と言われたとします。で、マンションの区分所有者に請求しにいくと、「電灯の付替えは管理員に許可していないし、自分は承認していないし、お金は払えない」、と言われたとします。
この場合、電器屋さんとしては、どちらに請求すればいいのでしょうか？答えはマンションの区分所有者です。
一般の感覚からすれば、マンションにつけた電灯なんだからマンションの共益費から支払われると電器屋さんが思うのは当然ではないかと思います。そこで、区分所有者の言っているとおり権限を与えていなかったとしても電器屋さんがそれを知らなければ、区分所有者が支払うことになっています。
区分所有法第二十六条が定める「権限」とは？
マンション管理の相談をしていると、よく出てくるのが「区分所有法」という言葉。その中でも、管理者について定めた「第二十六条」は、実務でもトラブルでも頻出の重要な条文です。ここでは、専門用語をできるだけかみ砕きながら、「権限」というキーワードを中心に整理してみます。
1. 区分所有法とはどんな法律か
区分所有法は、マンションなどの「区分所有建物」を対象とした特別な法律です。
一つの建物を複数の人が所有し、それぞれが専有部分（各住戸など）を持ちつつ、廊下・エントランス・エレベーターといった共用部分を共同で利用する――このような形態を前提に、
・区分所有者（マンションの各所有者）の権利・義務
・共用部分の管理方法
・管理組合や管理者の位置づけ
・集会（総会）のルール
などを体系的に定めているのが区分所有法です。
「マンションのための民法補助ルール」のような役割だと考えるとイメージしやすいでしょう。
2. 第二十六条が扱っているテーマ：「管理者の権限」
区分所有法第二十六条は、管理者にどのような「権限」が与えられているかを規定しています。
ここでいう「管理者」とは、管理会社の担当者ではなく、法的には管理組合から選任される「マンションの代表者」のことです（理事長が管理者に当たるケースが多いです）。
第二十六条が主に定めているのは次のような点です。
・管理者は、共用部分等の「保存・管理」に関する事務を行うことができる
・管理者は、区分所有者全員を代表して一定の行為を行うことができる
つまり、管理者という立場に、何をする責任と権限があるのかを枠組みとして示しているのが第二十六条なのです。
3. 管理者に認められる具体的な権限
第二十六条に基づき、管理者には次のような行為を行う権限が典型的に認められます。
（1）共用部分の「保存行為」
法律上よく出てくる言葉に「保存行為」があります。
ここでは、建物や敷地、附属施設を現在の状態で維持し、価値を保つための行為を指します。
具体例としては、
・共用廊下やエントランス、エレベーターの補修・修理
・定期的な清掃や設備点検の手配
・雨漏りや故障が発生した際の応急処置・修繕
・消防設備・防犯設備などの安全確保のための維持管理
といったものが挙げられます。
このような「建物を壊さず・価値を落とさず・安全を保つ」ための行為は、管理者が自らの判断で迅速に行えるよう、比較的広い権限が認められています。
災害や事故が起きたときに、いちいち総会を開かなければ何もできないとなると、管理が機能しなくなってしまうからです。
（2）日常的な管理事務
保存行為と並んで、日常的な「管理事務」も管理者の主要な仕事です。
例えば、
・管理費・修繕積立金などの徴収と支払い
・共用部分の光熱費、清掃費、保守点検費などの支出管理
・清掃会社や警備会社、設備業者など外部業者との契約・更新
・共用部分の使用に関するルールの運用（掲示や注意喚起など）
など、マンション運営の「事務局」のような役割を担うことになります。
これらも、第二十六条が根拠となって認められる「権限」によって遂行されるものです。
4. 「区分所有者全体の代表」としての地位
第二十六条の重要なポイントは、管理者が「区分所有者全員を代表する」と位置付けられている点です。
この「代表する」という言葉は、法律上とても意味が重く、例えば次のような場面で問題になります。
・外部の施工会社・管理会社との契約締結
・共用部分に関するトラブルで、マンション全体として相手方と交渉する場面
・建物の欠陥（瑕疵）に関する訴訟を、区分所有者全員の名で提起・応訴する場面
区分所有者一人ひとりが個別に動いていたのでは、交渉も裁判も現実的に行えません。
そこで、区分所有法第二十六条により、管理者が「全員の窓口」として、法律行為や手続をする権限を与えられているわけです。
5. 権限にも限界がある：保存行為と変更行為の違い
もっとも、管理者の権限は万能ではありません。
区分所有法では、「保存行為」は管理者が中心となって行いやすいように設計されていますが、建物のあり方を大きく変えてしまうような「変更行為」や「改良行為」については、区分所有者の合意が不可欠です。
保存行為のイメージ
・壊れたエレベーターの修理
・老朽化した共用配管の取り替え（同等レベルのものへ）
・共用廊下の床材の補修（同種の材料での補修）
「今ある状態を維持・回復」する範囲での行為であれば、管理者の判断で、あるいは比較的簡便な手続で実施されます。
変更・改良行為のイメージ
・エレベーターの増設や位置変更
・共用廊下の一部を居室に取り込むなど、構造に影響する工事
・豪華な仕様への変更や大規模なバリアフリー化など、建物の性質を変えるような工事
こうした行為は、区分所有者にとって負担や利害が大きく変わることが多いため、
総会での特別決議など、法律や管理規約に従った合意形成が必要になります。
管理者が第二十六条の「権限」を理由に、これらを単独で決めてしまうことは許されません。
6. 第二十六条が示すバランス：権限と民主的な運営
区分所有法第二十六条は、管理者に一定の権限を付与することで、マンション管理を滞りなく進めることを目的としています。
一方で、
・区分所有者の財産権に大きく関わる事項
・負担の増減や建物の価値に影響する事項
については、集会（総会）での議決や管理規約に基づくルールが優先され、管理者はその枠内で権限を行使すべき立場にあります。
このように、第二十六条は
・日常的・技術的な判断は管理者に任せて機動力を確保しつつ
・本質的な判断は区分所有者全体の意思に委ねる
というバランスを法律レベルで調整している条文とも言えます。
7. まとめ：区分所有法第二十六条の実務的な意味
区分所有法第二十六条が定める「権限」を理解すると、マンション管理の現場で次の点が見えてきます。
・管理者は、共用部分の保存や日常管理を担う「実務責任者」であり、区分所有者全員の代表者である
・とはいえ、その権限は無制限ではなく、重要事項は総会の決議や管理規約に基づいて行う必要がある
・区分所有者側も、管理者に全てを丸投げするのではなく、第二十六条の枠組みを理解したうえで監視・協力していくことが求められる
権限の与え方と、その使い方のルールを明確にすることで、
「管理者と区分所有者の間に健全な役割分担と信頼関係を築く」
それが、区分所有法第二十六条が目指しているマンション管理の姿だと言えるでしょう。