第二十二条第一項本文の場合には、民法第二百五十五条 （同法第二百六十四条 において準用する場合を含む。）の規定は、敷地利用権には適用しない。
区分所有法第２４条は敷地利用権が共有となっている場合には、民法の規定が一部適用されないことを定めています。
まず、敷地利用権が共有になっているケースとは、規約で共有ではないことを定めていない場合、つまりは通常のケースです。この場合、敷地利用権は専有部分と切り離して処分することができなくて、専有部分と敷地利用権は常にセットで移転します。
何故、法律でセットにしているのか、と言えば、マンションに関係者が増えれば増えるほどややこしくなることからなるべく関係者を減らせるものなら減らそうとしている一方で、敷地利用権だけを持つメリットがあまりなく、セットにしてしまってもあまり問題がないからです。
さて、民法では第２５５条で、共有者の一人がその持分を放棄した場合、あるいは死亡して相続人がいない場合には、その持分が他の共有者に帰属する、と定めています。そしてこの規定が区分所有法でマンションには適用されないことになっています。
仮に適用されるとどうなるでしょうか。マンションの所有者が死亡して相続人がいない場合、敷地利用権は共有なので他のマンションの住人に帰属することになる一方で、専有部分は共有ではないため、国に寄付された状態になります。結果、敷地利用権と専有部の所有権が分離してしまうことになります。
この事態が、区分所有法第２４条によって解決されます。具体的には、民法第２５５条が適用されない結果、共有状態にある敷地利用権が他の共有者に帰属することなく、専有部の処理と運命を伴にします。具体的には一緒に国庫に入ることになります。
区分所有法の第二十四条には、たった一文だけが書かれています。
「民法第二百五十五条の規定は、共用部分については適用しない。」
ぱっと見ただけでは、「それだけ？」と思ってしまうかもしれませんが、この一文がマンションのあり方を大きく左右しています。
まず押さえておきたい：民法第二百五十五条とは？
区分所有法第二十四条を理解するには、まず「わざわざ除外されている側」である民法第二百五十五条の内容を知る必要があります。
民法第二百五十五条は、共有物の分割に関する原則を定めた条文です。
趣旨をかみ砕くと、次のようなルールになります。
「共有物は、共有者の一人からでも、いつでも分割請求ができる」
たとえば、
・兄弟で1つの土地を共有している
・友人同士で別荘を共有している
といった場合、共有者のうち誰か1人でも「そろそろきちんと分けたい」と考えれば、他の共有者の同意が得られなくても、裁判所などを通じて共有物の分割を求めることができる、というのが民法第二百五十五条の考え方です。
つまり、民法では「共有はいつまでも続くべき状態ではなく、原則として各人が自分の持分を単独所有できる方向に整理できるようにしておく」という思想が強く反映されています。
区分所有法が問題にする「共有」とは？
ここで舞台をマンションに移しましょう。
マンションなどの区分所有建物について定めた法律が「区分所有法」です。
区分所有法の世界では、
・各住戸：所有者が単独で持つ「専有部分」
・エレベーター、階段、廊下、エントランス、外壁など：全区分所有者で持つ「共用部分」
という構造になっています。
つまり、マンションは
・一部は個人ごとの所有
・一部はみんなで共有
という「専有部分と共用部分が一体となって機能する」仕組みで成り立っています。
ここで問題になるのが、民法第二百五十五条のルールを、そのままマンションの共用部分に当てはめたらどうなるか、という点です。
もし民法第二百五十五条をマンションに適用したら？
仮に、共用部分にも民法第二百五十五条をそのまま適用すると、
「共用部分は、各区分所有者がいつでも分割を請求できる」
ということになってしまいます。
しかし、マンションの共用部分を想像してみてください。
・エレベーターだけを「自分の持ち分」として切り離すことはできません。
・共有の廊下や階段を物理的に分割すると、他の住戸への通路がなくなってしまいます。
・外壁や屋上を分割すれば、建物全体の安全性・防水性能が損なわれます。
このように、区分所有建物の共用部分は、そもそも「物理的・機能的に分けることを前提としていない」ものです。
一部の人が勝手に分割を求め始めると、建物全体の利用が成り立たなくなってしまいます。
そこで登場するのが区分所有法第二十四条
そこで、区分所有法は第二十四条で、次のように民法の原則をはっきりと排除しています。
「共用部分については、民法第二百五十五条は使えません」
つまり、
・区分所有建物の共用部分は
・一部の区分所有者の都合で
・「分割してほしい」と請求することはできない
という特別ルールを定めているのが、区分所有法第二十四条です。
これは、区分所有建物という「一体性が命」の建物構造を守るために、民法の共有物分割ルールをそのまま持ち込まないようにする「安全弁」のような役割を果たしています。
民法と区分所有法の関係から見えるもの
ここまでを見ると、次のような整理ができます。
・民法第二百五十五条
→ 共有関係はいつでも解消できるようにし、各人の自由な財産処分を重視する考え方。
・区分所有法第二十四条
→ 「共用部分」は建物全体の維持・利用に不可欠であり、個人の勝手な分割請求を認めると共同生活が崩壊するため、民法の原則をあえて排除する規定。
つまり、区分所有法は「マンションという特殊な共有関係」のために、民法の一般ルールをそのまま適用するのではなく、建物全体の機能と居住者全体の利益を優先する方向で調整している、といえます。
区分所有法第二十四条がマンション生活にもたらす安心
区分所有法第二十四条があるおかげで、区分所有者は次のような安心を得られます。
・ある一人の区分所有者が「共有部分の私の持分を分割して、単独で使いたい」と主張しても、それが法的に認められない
・共用部分が勝手にバラバラにされる心配がなく、マンション全体の機能や安全性が保たれる
・区分所有建物としての「一体性」が維持されるため、財産価値の極端な低下を防ぎやすい
マンション購入を検討している人や、すでに区分所有者として暮らしている人にとっても、
「共用部分は、みんなのために守られ、勝手に分割されない」というルールが法律で明確になっていることは、大きな安心材料といえるでしょう。
まとめ：マンションの共用部分は「みんなで守る」ために分割できない
・民法第二百五十五条は、共有物をいつでも分割請求できるという一般ルールを定めている。
・しかし、マンションなど区分所有建物の共用部分は、物理的にも機能的にも分割に適さない。
・そのため、区分所有法第二十四条が「共用部分には民法第二百五十五条を適用しない」と宣言し、特別な扱いをしている。
・これにより、マンションの共用部分は一体として維持され、建物全体の秩序と安全、そして居住者全体の利益が守られている。
区分所有法と民法の関係を知ることで、「マンションの共用部分はなぜこうなっているのか」「なぜ好き勝手に分けられないのか」が、よりクリアに見えてきます。