２ 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。ただし、第二十七条第一項の場合を除いて、区分所有者以外の者を共用部分の所有者と定めることはできない。
３ 民法第百七十七条 の規定は、共用部分には適用しない。
多数の人で一つのものを保有する状態を、「共有」と言います。
共有状態で保有しているものはあまり意識されないものと思いますが、一方で日常生活の中では共有状態になっているものが多々あります。例えば、退職する同僚に贈る花束を職場のみんなでお金を払って購入した場合、贈られるまでその花束は職場のみんなの共有になります。
以下の条文で例外は様々出てきますが、特に例外でない限り共有のルールが適用されます。その一例が、前にご説明した、第6条（区分所有者が共同の利益に反してはならないとするルール）などです。
区分所有建物の共用部分である廊下やエレベーターも誰のモノ、というものでもありませんので、区分所有者全員の共有になります。区分所有者全員の共有になるのが原則ですが、一部の人しか使わないことが明確な場合にはその一部の人の共有になります（下に店舗の入っているマンションの住人専用の入り口等がこれに該当します）。
なお、規約で共有にしないことを決めることもできますが、原則として区分所有権が移転する（売買などで権利者が変わる）際には、共用部分の共有持分も一緒に移動します。例外については２７条でご説明します。
又、民法では不動産が譲渡されたような場合には、登記しておく必要がありますが、区分所有権と共用部分の持分が一緒に移動することから、共用部分については登記する必要がありません。これは、共用部分として登記してあるため、専有部分の登記を書き換える、ことさえしておけば、共用部分は登記されたも同然となる、ということを実態としては意味しています。
区分所有建物において、すべての区分所有者が共同で使用する階段や廊下などの共用エリアは、原則としてその建物の全ての区分所有者が共有するものとされ、一部の区分所有者のみが利用する共用部分は、その部分を共有する限られた区分所有者の共有となります。
第２項では、第１項の基本原則に対する例外が示されています。
規約によって、特定の区分所有者のみを共用部分の所有者とすることや、管理者を所有者にすることも認められます（２０条１項）。
ただし、区分所有者でない者を所有者として認めることは、その者が管理者である場合を除いて認可されません。
第３項は、対抗要件に関する民法の例外を定めています。
民法における共有では、各共有者は自身の持分を自由に処分可能ですが、区分所有建物においてこれを許可すると、共用部分の権利を持たない区分所有者が生じるため、実現不可能です。
したがって、区分所有法は共用部分の持分を専有部分とは別に処分することを禁じています（１５条１項）。
専有部分が処分された場合、共用部分の持分も同様に処分されたと見なされ、処分を受けた者が専有部分に関して対抗要件を満たせば、共用部分に関しても対抗要件を持つことになります。
すなわち、専有部分の譲渡が行われれば、共用部分の持分も譲渡され、譲受人がその旨を専有部分に登記すれば、共用部分についても第三者に対抗できることになります。