数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。
２ 第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。
共用部分には、建物の構造上、複数の区分所有者が使うものと想定される部分が、当然に、含まれます。
これは例えば、複数の区分所有社がその場所に移動して使う場所、廊下やエレベーターが含まれます。しかし、そこには行かないものの使うもの、建物の屋根とか外壁等も直接接しない部屋もあるのでしょうが、共用部分になります。
さらに、電気の配線、ガス・水道設備の配管のように普段目にすることがないものも、複数の所有権者で使用するものなので共用部分になります。
これら、考えてみればみんなで使うよね、という部分を法定共用部分、と呼ぶことがあります。法律で当然に共用部分とされているからです。
これに対して、そのモノの性質だけでは共用部分とは判断できないものの、規約で共用部分とする場所があります。典型は管理員室です。
管理員室はマンションの住人以外の人が、置いてあるものを取っ払って建物としてみた場合には、住居なんだか、管理員室なんだか判断できないのが普通です。
そのため、規約に書いて初めて共用部分になります。
この規約に書いて初めて共用部分になる部分については登記しないと、それが共有部分だと主張することができません。
この登記していないと主張できなくて困る典型的な事例は、管理員室が第三者に売却されてしまった場合に起こります。登記されていれば共用部分だから売却できないんですよ、と取り戻すことができる一方で、登記されていなければ、取り戻すことができないことになります。
区分所有建物の共用部分は大きく二つに分けられます。
ひとつは法定共用部分で、廊下・階段・支柱・耐力壁・外壁・エレベータ室・駐車場など、構造上も利用上も個別の独立性を欠き、その性質上当然に全体の共用に属する箇所を指します。
これらは設計や構造上の位置づけから、個別所有が前提とされない部分です。
もうひとつは規約（管理規約や区分所有者間の合意）によって共用と定められる規約共用部分で、専有部分や付属施設の一部を管理組合全体の利益のために共用扱いにするものです。
たとえば一戸の専有住戸を集会所として管理組合の共用施設に充てるといったケースがこれにあたります。
こうした定めは管理規約や総会の決議で行われ、その扱いは区分所有法や規約条項に基づき運用されます。
ただし、車庫や管理人室、ベランダ、ピロティー等のように、法定共用部分か否かが一義に定まらない箇所も多く、当該部分の構造・目的・利用状況・専用使用権の有無などを総合して判断されます。そのためこれらについては多くの判例が蓄積されており、事案ごとに帰結が異なることが少なくありません。
実務上は、争いを避けるために設計段階や分譲時に管理規約で共用範囲や専用使用権、維持管理費の按分方法を明確に定め、平面図や付属書で具体化しておくことが現実的です。