管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。
２ 第六条第二項及び第二十条の規定は、前項の場合に準用する。
共用部分というのは、区分所有者全員の共有になります。これが原則で、区分所有法の第１１条に記載があります。これに対して区分所有者の一人あるいは複数が共用部分を所有することもできます。これが第１１条の２項です。
さらに、区分所有者ではない者が共用部分を所有することもできます。この場合、制約が二つありまして、一つが管理者が所有者となること（つまり全くの関係ない第三者ではだめなこと）、もう一つが規約で特別に定めていることになります。
所有権は通常、ものの処分を好きなように行うことのできる権利なのですが、共用部分を管理者が所有するのはあくまで共用部分の管理にとってその方が簡便だから、というのが理由なので、管理以上のこと、つまりは処分行為を行うことができず、譲渡はもちろんのこと、譲渡担保の設定もできません。
このように、管理者が共用部分を所有することを管理所有と言います。管理所有では、管理者が共用部分を区分所有者全員のために管理する義務を負います。
管理者が管理所有する場合でも区分所有者になるわけではありませんが、区分所有者のように振舞ってもいい、という規定があります。これが２７条２項で準用している第６条２項の規定です。以前ご説明した内容ですが、共有部分の所有者は、専有部分や所有していない共用部分を保存、改良に必要な範囲内で使うことができます。管理者にもこの規定が適用されます。なお、誰かに迷惑を掛けた場合には賠償しないといけない、のも同様です。
マンションで暮らす時、廊下やエレベーター、屋上、外壁といった「共用部分」は、どの住戸の区分所有者にとっても欠かせない生活インフラです。
これらは特定の一人が単独で所有しているわけではなく、各区分所有者が持分を持つ「共有財産」であり、その所有権は住民全員に広く分かれています。
しかし、法律上の所有者である区分所有者全員が、日々の管理や修繕、トラブル対応まで細かく共同で行うのは、現実にはほぼ不可能です。
ここで重要な役割を担うのが「管理者」や管理組合という仕組みです。
1. 区分所有法第27条が定める「管理の仕組み」
区分所有法は、マンションのように一つの建物を多数の人が区分所有する場合のルールを定めた法律です。
その中の第27条では、共用部分の管理について
「共用部分の管理は、管理者（または管理組合）が区分所有者のために行う」
という基本的な考え方が打ち出されています。
ここでポイントとなるのは、管理者が共用部分を「自分の財産」として扱うのではなく、あくまで区分所有者のために、所有者に代わって管理を行う立場にある、という点です。
共用部分の所有権自体はあくまで区分所有者に帰属し、その管理を実務的に担う役として管理者が置かれる、という構造になっています。
2. 管理者は「所有者の代理人」として動く
管理者は、法律上の所有者ではないにもかかわらず、共用部分についてさまざまな行為を行う権限を与えられています。
その性格を一言でいうと、区分所有者の「代理人」に近い存在です。
例えば、管理者は次のような行為を行います。
・共用部分の修繕工事や保守点検の契約を締結する
・清掃や警備など、共用部分の維持管理に必要な費用の支払いを行う
・漏水や騒音など、共用部分に起因するトラブルについて、業者や関係者と交渉・対応する
これらは本来、所有権を持つ区分所有者が自ら行うべき行為ともいえますが、人数が多く利害も様々な中で、全員が都度集まって決めていたのでは何も進みません。
そこで、区分所有法は、管理者に「区分所有者全員の利益を守るための権限」を集中させることで、共用部分の管理を円滑に行えるようにしているわけです。
3. 「管理所有」という考え方とその限界
区分所有法第27条に関連してよく語られるのが、「管理所有」という概念です。
これは、管理者が共用部分を「所有している」わけではないにもかかわらず、管理のために一定の裁量を持って扱える状態を指して使われることがあります。
ただし、この「管理所有」という言葉を文字通りに受け取ると誤解のもとになります。
管理者は、共用部分の所有権を取得するわけではありませんし、次のような行為は勝手に行えません。
・共用部分を売却する
・用途を大きく変更する（たとえば屋上を住居に転用するなど）
・区分所有者の利益に反する管理行為を行う
管理者に認められるのは、「管理の目的達成に必要な範囲」に限定された権限です。
つまり、共用部分を適切に維持し、区分所有者の共同の利益を守るために必要な行為に限って、所有者の代理として動ける、という位置づけになります。
4. 区分所有者の負担軽減とメリット
このように、共用部分の管理を管理者に一元化する仕組みには、区分所有者にとって多くのメリットがあります。
代表的なものを挙げると、次のとおりです。
・日常的な修繕や点検がスムーズに行われ、建物全体の価値・安全性が保たれる
・契約や支払いなどの手続きが迅速になり、緊急対応もしやすい
・トラブルが発生した際、誰が窓口となるかが明確で、責任の所在がはっきりする
・区分所有者全員が細かな判断や事務作業に関わる必要がなくなり、時間的・心理的負担が軽減される
マンション管理では、エレベーターの保守点検や外壁の定期調査、防犯カメラの設置・更新など、細かい判断を要する場面が数多くあります。
管理者に一定の裁量と権限が与えられていることで、これらが日常的かつ継続的に行われ、結果として区分所有者全員の生活環境が守られているのです。
5. まとめ：所有権は住民、管理権限は管理者へ
区分所有法第27条は、
「共用部分の所有権は区分所有者にとどめつつ、その管理を管理者が区分所有者のために行う」
という役割分担の原則を定めた規定だといえます。
・共用部分の所有権者：区分所有者全員
・共用部分を実務的に管理する者：管理者（または管理組合）
この二層構造を明確にしているからこそ、マンションという多数当事者の共同生活空間において、管理と意思決定を無理なく進めることができます。
マンション管理の現場では、この条文があることで、日々の管理が滞りなく進み、住民の生活が守られています。
少し地味な条文ですが、マンションという共同生活の基盤を支える、とても大切な仕組みだと感じます。